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央企地产商高额融资背后 资源争夺战打响
类型:专家解读  日期:2017-10-16  浏览:325 次  评论:查看评论
今年一线及热点城市在限购、限贷、限售等调控政策下,房企销售出现些许波动,但大部分房企上半年的销售业绩不错,而一家来自浙江的房企在9月顺利通过永续债获得发展资金时才有种松一口气的感觉。
 
  作为一家民营房地产开发商,得益于香港上市的通道,将今年公司总体融资成本控制在5%左右对比行业已经算得上优秀,但是其负责人告诉中国房地产报记者,企业长期发展需要更为畅通的融资渠道,尤其在今年千亿计划提出后,对资金的渴望成为企业最核心的任务之一。
 
  在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来,“规模效应下,房企永远都在寻找低成本资金。现在企业普遍感受到国内资金池的收紧,包括发债、银行贷款、影子银行等。不管目前是否缺钱,为了屯粮过冬,有条件发债的房企都在发债。”
 
  这点在央企房地产企业身上同样得到印证。9月27日,中粮地产(集团)股份有限公司计划发行一笔总额84亿元的中期票据和长期限含权中期票据,资金用于补充流动资金、项目开发建设、偿还金融机构借款及其他中国银行间市场交易商协会认可的用途。
 
  无独有偶,近期规模最大的融资同样来自于央企地产企业。同一天,保利房地产(集团)股份有限公司发布公告称,其于公告日收到交易商协会出具的《接受注册通知书》(下简称“通知书”),同意接受公司50亿元超短期融资券以及150亿元中期票据注册,注册额度自交易商协会发出通知书之日起两年内有效。
 
  含着金汤勺出身的央企地产一直以较低的资金成本行走于行业前列,但是在此轮全方位调控的风波之下也难免受到波及。随着调控的常态化趋势显现,虽然在总体上并没有表现出太多的扩张趋势,央企房地产企业依然需要依靠足够低的融资支撑企业的经营利润。随着这部分央军的加入,原本拥挤不堪的融资通道更显逼仄。
 
  央企大军“杀入”中票融资
 
  从资金性质来看,房企获得流动性资金的主要途径有销售回款和企业融资两种。在黄立冲看来,今年下半年,房地产销售速度普遍预期放缓,而融资渠道亦有被进一步收紧的趋势。因此第三季度众多房企加大融资力度不出意料。
 
  在完成对中航工业地产业务整合之后,保利地产阶总资产规模增加 1143 亿元至 5823 亿元。而注入相关资产的同时,公司资产负债率增长4%至78.83%。
 
  在整合中航工业地产资产前,保利地产新获取银行贷款平均融资成本为 4.66%, 显著低于行业可比公司。加之中航项目后,公司新增有息负债综合成本 5.05%。
 
  虽然与行业平均水平相比依然有较大成本空间,但是在保利地产决策层的眼中,一方面确保融资规模稳定增长,同时将融资成本继续降低至5%以下成为近期重要任务之一。在其今年半年报中,已经明确表示,“为应对资金紧张及利率上行风险,公司提前抢占信贷资金,锁定低成本贷款。”
 
  9月12日,保利地产首单CMBS“中信·保利地产商业一号资产支持专项计划”在上海证券交易所设立,发行规模35.3亿元,基础资产为广州保利国际广场和保利中心。公告显示,保利此笔CMBS的优先级发行规模35亿元,期限12年,发行利率4.88%,创地产行业同期同类产品新低。
 
  作为资产证券化的一种方式,CMBS主要靠物业的租金收入和运营收入作为现金流还款,具有抵押率高、融资期限长、充分利用不动产价值等优点。从保利此次发行的CMBS看,其基础资产系广州核心区的两栋写字楼,现金流稳定,出租率及租金价格指标均表现出色。
 
  两周后,保利地产又公布获得150亿元中期票据注册额度。与中期票据的规模相比,CMBS在利率水平上性价比较低,房企发行中期票据的融资成本可以比同期银行贷款利率低1~1.5个百分点,参考此前保利地产中票利率,此次发行在4.5%可能性较大。
 
  同一天中粮地产也拟通过中期票据向市场交易商协会申请注册发行总额不超过人民币39亿元(含39亿元)的中期票据。此外,包括大悦城地产、招商蛇口、华远地产、金隅股份等央(国)企身份开发商中期票据在近期获准发行。
 
  中票发行门槛难迈
 
  一般来说,放宽中票是监管层按照市场化的原则,处理中国房地产市场面临的问题。而实际上,信用等级高的房企或央企更容易获得认可。从2014年年底房企银行间发债标准放宽松动以来,实际上获准发行中期票据仍以国有身份房地产企业为主。
 
  事实上,中期票据发行受房地产企业公司债融资渠道收紧影响,今年年初,部分房企转向可操作性强、成本较低、节奏较快、投资监管不是很严的中期票据。但随着监管政策进一步收紧和去杠杆的持续推进,资金面持续紧张,一级市场不少债券发行难度加大、发行利率不断上扬。
 
  今年4月份以来,多家房企中止了本期公司中期票据的发行,其中不乏央(国)企身份开发商,如电建地产、金融街控股、金地等房企先后刊发公告称,取消公司本期中期债券的发行,与此同时,此前被评估公司评级为AAA的万科也于4月27日宣布取消15亿元债券的发行。
 
  成本是直接导致发行人取消或推迟债券发行最重要的原因之一。据Wind资讯统计的数据显示,今年上半年全市场发行共有债券票面发行利率超过7%,而票面发行利率不低于6%的债券也达到415只。以万科为例,2016年公司在资本化的利息支出合计32.3亿元,未资本化的利息支出23.1亿元,融资利率约4.3%,低于中期票据可能达到的利率,而万科也在此次取消中票发行名单之列。
 
  也有企业逆势而行。作为民营地产开发商,去年12月底阳光城曾向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币150亿元债务融资工具。今年6月13日,阳光城收到交易商协会决定接受其中期票据(永续中票)注册的通知,注册金额为58亿元。
 
  最新发布的公告显示,9月28日,阳光城发行了2017年度第三期中期票据(永续中票)10亿元,且本次募集资金已于9月29日全部到账。中国房地产报记者了解到,该笔中期票据发行利率7.5%,不仅略高于同期中期票据发行利率,也超过公司执行副总裁吴建斌“第一步”计划7%的红线。
 
  同策咨询研究部总监张宏伟认为,在当前情况下,多数房企的融资额度、融资渠道都受到限制,境内银行贷款,中期票据的市场化融资方式成为房企融资的重要手段。“开发商需要融资,银行需要放钱,房企发行中期票据自然成为趋势,尤其是在目前融资渠道渐少的局面下。”一位房企投资者关系经理告诉记者,“不过配合程度也要看和银行的关系如何。”
 
  据中国房地产报记者了解,此次保利地产获得150亿元中期票据注册额度背后得到了中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行以及交通银行的积极支持。
 
  永续债重回江湖
 
  中期票据的高门槛让众房企将目光投向其他融资领域。从3月开始,房地产行业信用债的发行量有所增加。比如,万科和金地,7月各发行了40亿元公募公司债。不过,募集资金用途依然不得用于购置土地,只能投向非房地产业务,并且需要进行专户监管。
 
  因此在国内房地产融资持续收紧之下,海外债作为一种相对自由的融资通道再次受到关注。据克而瑞研究中心统计,重点房企融资监测数据显示,上半年重点房企海外发行优先票据高达183亿美元,合计人民币1242亿元,而2016年全年仅合计约人民币295亿元。其中,中国恒大上半年发行101亿美元海外优先票据,替换了原有永续债。排除恒大的数据,上半年其余企业发行优先票据仍然超过550亿元,是去年全年的两倍多。
 
  虽然今年二季度以来,发改委收紧给房地产企业海外债发放批文,其整体发行审批流程受监管调控十分明显。不过此次发改委着重监管的是从境外借入一年期以上资金,一年期以下外债则不需要。因此一年期以内的美元债发行高涨,如建业地产在7月公告,拟发行2亿美元2018年到期票息6.00%优先票据;绿地香港也在该月发行2亿美元于2018年到期的4.5%债券。
 
  此外,永续债也成为房企获取流动资金关注的焦点之一。9月底,华侨城集团境外上市平台华侨城(亚洲)发布公告,其发行8亿美元优先担保永续资本证券,初始分派率为每年4.30%。同期,禹洲地产也发行3亿美元高级永续证券,初始分派率定为 5.375%。
 
  记者据公开信息统计发现,7月份以来,绿城中国、远洋集团、中国金茂等大型房企都启动了永续债融资。由于永续债没有赎回期限且利率会重设,若不能在一个时间段偿还债务,那么重设的利率将会不断飙升,因此也被喻为房企“利润黑洞”。
 
  但是在融资渠道进一步收紧的驱使下,永续债是开发商在规模扩张过程中最优的选择之一,其不但是拿地、并购扩张的资金来源,对有些上市公司对外口径而言,永续债可不计入负债,解决了上市房企报表杠杆率问题,直至熬过调控“寒冬”。
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